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4月1日漳州出台"漳八条"楼市新政 买店面也可落户

2015-04-03 16:43:00 来源:漳州房产在线(原漳州房产网) 阅读:1474次

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各县(市、区)政府,漳州、常山、古雷开发区管委会,漳州台商投资区、漳州高新区管委会,市直有关部门:

为促进我市房地产市场平稳健康发展,根据《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《福建省住房和城乡建设厅福建省财政厅福建省金融工作办公室关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》等文件规定,经市政府2015年第4次常务会议研究同意,结合我市实际,提出以下实施意见。

一、合理引导住房消费

(一)放宽首套房首改房认定标准。除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,被征收住户实行货币补偿后购买的普通商品住房,均可享受首套房有关优惠政策。个人购买首套房后,再次购买房屋,除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外,所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善,均认定为首改房。首套房、首改房证明由各市、县住建部门或其所属房屋交易管理机构出具。

(二)取消对境外个人、境外机构的购房限制。港澳台的机构、个人在漳州行政区域内购房不受限制,不需提供在本行政区域内“工作、学习和居留的证明”;境外(不含港澳台)机构、个人在漳州行政区域内购房不受限制,不需提供“在境内工作超过一年的证明”。

(三)个人异地购买商品住房,本人及其配偶、父母、未婚子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农业转移人口依法转让其原有农村住房,在城镇购买商品住房落户。

(四)住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下,优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。落实公积金缴存职工在本市范围内异地购买住房可以提取住房公积金的政策。公积金管理机构要合理利用“公转商”、财政借款等融资方式,缓解公积金信贷资金压力。

(五)加大使用住房公积金购房支持力度。

对住房公积金缴存职工的贷款申请,不再查房。住房公积金个贷使用率可以达到95%以上,当地财政要予以支持;个贷使用率低于85%时,要提高贷款最高额度。对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;已还清住房公积金贷款的缴存职工可以再次申请住房公积金贷款;住房公积金贷款均执行基准利率。各住房公积金受托银行应保证满足组合贷款中商业贷款部分,并执行住房公积金贷款的相应政策。要缩短公积金放贷审批周期,对已签订贷款协议的个人住房贷款,原则上要在贷款协议签订之日起45天内予以放款。有条件的要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活存量贷款资产、增加资金规模。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

(六)对家庭购买首套房面积在90平方米以下(含90平方米)的,契税按1%税率征收;面积在90~144平方米(不含90平方米)的,契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的,给予免征契税;购买多套商品住房的,与被征迁房屋相等面积部分,给予免征契税。各地对实行货币补偿的被征迁户,可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。

(七)涉外房地产开发企业在商品房开发过程中权利人需办理公证的,公证机构应进一步简化办证手续,适当降低收费标准,进一步优化投资环境。

(八)购买店面等商业用房可以办理户籍转移,具体由市公安局负责实施。

(九)在我市购买商品房,均可凭商品房买卖合同、产权登记证明书、购房发票及当事人身份证、户口本,申请办理迁移落户。

(十)购房人住房专项维修资金在交房前交纳。

二、实行分类调控

(一)在全市范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时,无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房,其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。

(二)购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

(三)个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

三、落实差别化住房信贷政策

(一)在防范风险的前提下,增加住房开发贷款供应,重点支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品房,积极满足有市场前景的在建、续建项目的房地产开发企业的信贷需求。

(二)积极支持个人购房贷款需求。督促银行业机构做好居民家庭普通自住住房金融服务工作,合理配置信贷资源,优先满足居民家庭购买首套普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求。

(三)各商业银行要增加住房开发贷款供应,并向商业银行总行积极争取开发贷款额度,优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求,进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款,及时发放,促进增加房地产市场供应。

(四)各商业银行要努力配足个人住房贷款额度,优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。加快受理、审批、发放个人住房贷款,不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款,各商业银行应当支持。

(五)继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

(六)加强住房金融服务。兴业银行、厦门国际银行、福建海峡银行、农信社(农商行)等本省地方法人金融机构对购买首套房、首改房申请贷款,应执行贷款利率不高于基准利率,并应根据实际适当下浮贷款利率。鼓励其他商业银行比照本省金融机构执行。各商业银行应优先满足购买首套房、首改房的贷款需求,缩短放贷审批周期,对已签订贷款协议的个人住房贷款,原则上要在贷款协议签订之日起45天内予以放款。各商业银行应适应本市城镇化发展需要,支持非本地居民异地购房,对于非本地居民在购房所在地商业银行申请办理个人住房贷款,应当予以受理,并发放住房贷款。有条件的县(市、区)、开发区(台投区)可结合本地实际,给予个人购买首套房、首改房适度的财政补贴。金融机构不得要求购房人在办理住房贷款时附带购买基金等理财产品。

(七)房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的,建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制,按照“分类处置”原则,一企一策,通过重组等手段实施帮扶,促进项目建成销售,化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目,各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。


四、优化市场发展环境

(一)进一步简化行政审批环节,缩短审批时限。商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制。物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。供电、供气、供水、通信等行业对房地产项目配套设施建设,要积极主动配合,实施跟踪服务。

(二)对于房地产企业适应市场变化,在不变更容积率、建筑密度等指标,并满足停车位等公共配套设施的情况下,作出的户型调整,规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外,其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包,选择勘察、设计、施工、监理单位。

(三)加强商品房预售资金监管,商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为:中高层及以下(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层,高层(即十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面一层,超高层(即建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。

(四)强化合同意识,严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势,相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要依法坚决制止“房闹”,依法追究其法律责任,维护社会稳定。

五、推进保障性住房建设

(一)加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持租售并举、以租为主,提供保障性安居工程住房,满足基本住房需求。以巩固租赁住房为主要形式,面向城镇低收入和中低收入住房困难家庭,并把农业转移人口纳入城镇住房保障体系。完善租赁补贴制度,通过发放租赁补贴,增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。适当发展经济适用住房和限价商品住房,面向有一定支付能力的城镇中低收入住房困难家庭。大力推进棚户区改造,加快实施城中村改造、石结构房屋改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造。

(二)各县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会可以采取政府收储方式,积极稳妥收储商品住房作为保障性住房和安置房。房地产开发项目中,由政府回购所配建的保障性住房和安置房,配建部分营业税按照政府回购价计算税基征收。

(三)推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房。实行房屋征收以货币化安置为主。各县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会应当建立货币化安置被征收人选购存量商品房服务平台,为被征收人购房提供便利。在对被征收人实行货币化安置后,各县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会可以统一组织被征收人购买商品房用于安置,并由商品房开发建设单位给予被征收人“团购”优惠。各县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会可以使用国家开发银行棚户区改造项目政策性贷款,采用政府采购方式收储商品房,供实行货币化安置的棚户区改造项目房屋被征收人选购。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后,凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续,并可按当地教育行政主管部门相关规定办理子女入学和转学等手续;自货币化安置协议签订之日起2学年内,被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学,学校应视同片内生源办理。

(四)着力打通商品房与保障性住房转换通道。各县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会要根据本地房地产市场现状、财力状况等因素,购买户型合适的存量商品房作为保障性住房房源,也可长期租赁户型合适的存量商品房作为公共租赁住房房源,原则上不再开工建设公共租赁住房。各县(市、区)、开发区(台投区)要根据需要,在满足政策、技术规定前提下,引导房地产企业调整或改造原有户型,以适应商品房与保障性住房转换需求。有条件的地区,对符合条件的住房保障家庭购买、承租商品房,要以采取发放货币补贴方式为主予以保障。各级财政可以统筹保障性住房建设等专项资金,通过PPP方式和市场化租金分级补贴等政策,引导社会资本购买存量商品房作为公共租赁住房。

六、鼓励开发绿色住宅

(一)开发建设绿色建筑住宅小区,按以下规定计算,给予增加容积率奖励:一星级绿色建筑,按绿色建筑总面积0.5%计算;二星级绿色建筑,按绿色建筑总面积1%计算;三星级绿色建筑,按绿色建筑总面积1.5%计算。容积率奖励指标作为土地出让条件组成部分。

(二)购买一星级绿色建筑商品住房,契税减按90%缴纳;购买二星级绿色建筑商品住房,契税减按80%缴纳;购买三星级绿色建筑商品住房,契税减按60%缴纳。

(三)鼓励开发建设、购买精装修商品住房,精装修部分各级政府给予奖励。具体办法由县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会根据实际制定。

(四)经验收未达到绿色建筑标准的,奖励的计容建筑面积应按照原楼面地价3倍补缴土地出让金。

七、优化土地供应机制

(一)各县(市、区)、开发区(台投区)要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况,合理确定商品住宅用地供应量,避免商品住宅用地集中过度投放。

(二)放宽新出让地块地价款支付期限。对新出让的经营性土地使用权以招标、拍卖或挂牌交易方式出让的,首期地价款在一个月内缴交比例不低于50%,剩余地价款可根据土地出让金额适当延长缴款期限,出让金三亿(含三亿)以上、五亿以下的,缴款期限可延长至6个月;出让金超过五亿(含五亿)的,缴款期限可延长至12个月。

(三)积极帮助开发企业办理土地使用权抵押登记。在符合《国有土地使用权出让合同》约定,土地使用权人缴清土地出让金及有关税费,不改变宗地整体规划条件及用途,并征得住建、规划、人防、消防等部门同意,市(县、区)国土资源局原则上可根据规划道路或宗地范围内明显界标物,分割办理若干本《国有土地使用证》,方便企业向金融机构申请土地使用权抵押贷款。分割后形成的宗地,如需转让土地使用权,必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定的土地转让条件,按规定办理。

(四)优化住房供应套型结构。要立足市场实际需求,科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目,各县(市、区)、开发区(台投区)国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

(五)促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的县(市、区)、开发区(台投区)国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

(六)多渠道筹措房源。要及时总结地方经验,进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构。

(七)各县(市、区)、开发区(台投区)要建立交地跟踪服务机制,加强对已出让的房地产项目实际交地情况的跟踪,增强履约意识,及时解决交地过程中遇到的问题,确保按土地出让合同规定的时限全面交地,切实解决企业受让土地后发生的拖延交地问题。

八、加强市场分析监测,提升住宅小区服务水平。

(一)完善房地产市场风险预警机制,各县(市、区)、开发区(台投区)要建立市场异常变化、突发性重要情况向上一级政府报告制度。市场库存压力大的市、县要及时制定风险应对预案。要密切关注舆情,加强舆论引导。引导媒体广泛宣传我市中心城区的近远期规划,报道区域经济的发展动力与后劲,同时,宣传区域城市配套建设,特别是教育、医疗的配套建设情况,逐步引导购房人消费。

(二)在新区建设和旧城改造中,将中小学、幼儿园纳入整体规划,同步建设、同步使用。要科学设置商业服务设施,做到设施合理布局和业态合理配置。完善住宅区配套条件,营造宜人的居住环境。

本《实施意见》自发文之日起施行。各县(市、区)政府、开发区(台投区)管委会可根据本《实施意见》要求,研究制定具体实施办法。已下发文件与本《实施意见》不一致的以本《实施意见》为准。
                                  漳州市住房和城乡建设局
                                            漳州市财政局
                                        漳州市国土资源局
                                        漳州市城乡规划局
                                    漳州市金融工作办公室
                                            2015年4月1日


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