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整理漳州楼市发展脉络 谁才是最终大赢家?

2014-12-25 10:41:47 来源:漳州房产在线(原漳州房产网) 阅读:771次

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再过几天,2014年即将画上句号。回望这一年,楼市可谓跌宕起伏、变化莫测。年初全国楼市开启了降温的多米诺骨牌模式,漳州楼市也不能免俗。从“金三银四”“红五月”的缺席,到“金九银十”的黯然收场,漳州房地产市场可谓遭遇了一连串冷飕飕的“打击”。库存居高不下、销售不温不火、市场分化明显,成了这一年楼市的突出特征。

不过,在面对瓶颈之际,市场也迎来了诸多政策利好。尤其是临近年底,楼市更是上演了一番淡季不淡的大逆转。新的变化让市场重新焕发出新的活力。

那么,即将过去的2014年,漳州房地产市场有哪些事让我们铭记于心、难以忘怀?今天,本报将对此一一回顾,为您梳理这一年漳州楼市的发展脉络。

政策篇:

总体基调保持不变

自我调控成为关键

作为一个慢热型的城市,政策对于漳州房地产市场的影响似乎总是慢半拍。不过,在2014年漳州楼市一贯“岿然不动”的姿态开始有所动摇。回顾2014年的房地产市场,从中央到地方,接二连三的政策调控,令人有点应接不暇,即便到了年底也是如此。

今年的房地产市场调控政策是什么?从2014年伊始,各方都在关心这个问题。继“两会”上中央提出“分类调控”后,集中在放松限购限贷、提高公积金贷款额度等层面的地方政策便相继出台。面对持续下行的楼市,中央政府又以“央五条”、定向降准等手段对楼市资金层面进行“微刺激”,企稳楼市。总体来看,这一年中央调控整体稳定,货币政策的刺激将继续支持市民基本购房需求。

今年初,两会提出的“分类调控”指导思想,赋予了地方政府更多的自主权,不少地方政府纷纷出台“救市”政策。不过,由于力度相对温和且调控手法单一,这一波调控被指信号作用大于实际效果。

5月12日,央行座谈会上,明确在严格执行差别化住房信贷政策的大前提之下,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。随后,福建省住房和城乡建设厅正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,被业界誉为“闽八条”。 作为全国首个省级救市政策,“闽八条”从首套房界定到放松限购,从公积金调整到税费补贴,再到分类调控,尺度大,范围广,引发广泛关注。

可惜,因为全国大环境的低迷,要让楼市迅速回暖并非易事。此番政府“救市”依然收效甚微。眼瞅着百城房价连续半年下滑,全国库存水平达到历史高峰,按捺不住的中国人民银行和中国银行业监督管理委员会终于扔出了“重磅炸弹”,于9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确指出对已拥有一套住房并结清房贷的家庭,新购第二套普通住房时可享受首套房贷优惠,对外地购房者及第三套房的限贷令同时取消,首套房利率维持最低七折的利好。

在漳州,一直处于沉默的银行也不再淡定了。建行、光大、中行、厦门银行等银行相继调整房贷优惠政策。这波利好的放出,才使得漳州房地产市场开始出现回暖的迹象。

此外,我市在住房公积金信贷政策也进行了部分调整,从行动上支持购房者的基本需求。新规明确职工偿清购房贷款后,若该家庭名下无住房或仅拥有一套(不包括自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房),且家庭人均住房建筑面积低于35.41平方米,购买改善性普通住房,再次申请公积金贷款及提取公积金按首套房、首次公积金贷款认定。

事实证明,面对宏观经济整体下行的压力,中央政府并没有大力刺激房地产市场,而是采取“微刺激”的措施,更多的则是依靠地方政府的自我调节。就漳州楼市而言,在遵循着全国统一步伐的前提下,政府仍然保持观望态度,2014年并未出台实质性的调控新政,主要还是细化原有政策,针对局部做一些小的调整,进一步规范市场。

供需篇:

库存持续攀升 成交不温不火

马年伊始,全国楼市成交量一片萎靡。受大环境影响,漳州楼市也在一片冷清中开局。随后“金三银四”变“铜三铁四”,“红五月”也没有如期而至。七八月楼市放起了“暑假”,传统旺季“金九银十”亦是表现平平。到了年底,在新政利好及开发商大力促销下,楼市开始有了些许回暖。

这一年,高库存压顶成了2014年漳州房地产行业面临的一大问题。大友富置业顾问数据显示,在供应方面,上半年全市整体供过于求,库存量持续攀升。从今年1月的71.4万平方米、3月107万平方米、4月109万平方米、5月184万平方米持续攀升至6月的218.87万平方米,创历史新高。

下半年,高库存同样让开发商大呼“压力山大”。“再创历史新高”“全市库存持续攀升”等语言成了库存量最常见的描述。数据显示,1~7月全市库存持续攀升,7月增长了90.7万平方米,全市库存达到309.57万平方米。8月全市商品房存量增长47.49万平方米,1~8月全市商品房存量为357.06万平方米。1~9月全市商品房存量累计为395.44万平方米、1~10月全市库存达到434.15万平方米、1~11月全市库存达455.58万平方米,均创历史新高。

在库存持续攀升的同时,成交量却没有与之同步增长。2014年全市库存持续攀升,总体上呈供大于求的态势。其中,上半年全市商品房成交量为196.98万平方米,热销区域集中在角美、漳州开发区、漳浦等,市区成交量萎缩。下半年,销售还是不温不火。其中1~11月全市商品房新增供应量为总建筑面积711.88万平方米(含已推售项目),销售面积296.69万平方米,供销比达2.4。

业内人士分析认为,到了年底,随着漳州各大银行逐步落实新政要求,房贷环境明显好转,刺激众多持币待购者纷纷入市置业。尽管交易量有所回升,但仍不足以改变市场高库存的状态,漳州楼市结构性过剩的问题依然存在。除了部分开发商选择以价换量、采取小步快跑的方式加速走量外,不少计划在年内推盘的项目,则将推盘期限往后推。这也就意味着去库存这一主旋律仍将伴随楼市前行。

房价篇:

“稳”成定局 小幅涨跌

上至地产大佬,下至平民百姓,房价的走势始终是最让人关心的话题之一。它的涨跌,总能引起一堆人的争论。回顾2014年,漳州的房价在不绝于耳的关注声中,又演绎出怎样的行情?

今年初,一股楼市“崩盘论”让全国楼市进入了低迷的状态,漳州也不例外。随后“金三银四”热销场景并没有出现,“红五月”也同时缺席。受外围的影响及后市竞争的加大,开发商对市场总体持保守的、试探性的态度,在定价上也保持相对稳定。市区多数楼盘售价仍维持在6000~8000元/平方米、中心城区的价位则保持在10000元/平方米以内。如中骏蓝湾香郡3期开盘起价6018元/平方米,夏商书香名苑7#楼观景王座均价约6600元/平方米,欣隆盛世外滩1#、2#纯板式花园电梯洋房均价9800元/平方米,民兴北郡二期云鼎项目16#楼均价8800元/平方米。

之后,随着6月土地拍卖创下新高、品牌楼盘热销,楼市开始有了些许回暖的趋势。据大友富置业顾问数据显示,6月市区销售均价为7246元/平方米,环比上涨15.9%,同比上涨7.38%。上半年的均价水平达到7100元/平方米,略有上扬。

到了下半年,楼市供销比上升,供应量超过销售量。库存激增、去化缓慢、量价齐跌,成了开发商最头痛的事情。尽管当时“认贷不认房”的信贷新政给楼市带来不少期盼,但传统的销售旺季“金九银十”已然黯淡落幕。此时,按捺不住的房企开始纷纷调整营销策略,通过大幅度的优惠吸引人气,甚至放低身段随行就市。“低首付”“低起价”盛行楼市。如港城御龙湾推出了“0首付”计划,民兴北郡云鼎、荣昌东方广场等楼盘推出低首付活动。不少楼盘更是打出了“4字头”房源。如翼特丽景城推出4588元/平方米特价房;国贸润园首度开盘,起价也仅为4999元/平方米。

数据显示,9月在售楼盘优惠幅度加大,销售均价为6570元/平方米,环比下跌8.7%,对比去年同期上涨9.5%,1~9月的均价水平为6935元/平方米。10月市区楼盘销售均价为6650元/平方米,环比上涨1.2%,对比去年同期下降3.15%,1~10月均价水平为6906元/平方米。

经历了前三季度的低迷,不少开发商都面临着完成年度销售计划的任务,去化库存仍为楼市主基调。年底成了“抢客”的最后节点。市区不少楼盘酝酿出货,“价格战”仍旧大行楼市。如中骏蓝湾香郡“双12”推出12套美宅总价再减1.2万元,“0首付+减总价”同时优惠;漳州万科城感恩30年的团购活动将延续到12月底,万科业主每推荐1组成交,便可累加1年物业费优惠。数据显示,11月市区楼盘销售均价为7750元/平方米,环比上涨16%,对比去年同期下降7%,1~11月均价水平为6982元/平方米。

不难看出,这一年在库存积压、年度销售业绩、银行信贷新政执行力度等因素综合下,市场并未出现大规模的涨价。但受土地、建安等固有成本影响,房价整体也没有下行的趋势。总体上,这一年漳州的房价依旧“稳”字当头。

土地篇:

地价高企

楼市注入“强心剂”

都说土地和房价是“面粉”和“面包”的关系,在人们对房价关注不已的今天,土地市场的阴晴也颇让人牵肠挂肚。的确,每一轮土地竞拍结束后,楼面价格的攀涨总能在房价向上的过程中起到某些推波助澜的作用。2014年,漳州市区两场土地拍卖和角美首场土拍,吸引了众多眼球。这三场土拍上,地块的顺利拍出和楼面地价高企,对漳州房地产市场犹如一剂“强心剂”,在一定程度上提振了楼市的信心。

6月24日,漳州市国土资源局举行2014年首次拍卖出让国有建设用地使用权活动。本次推出的5宗地块中,4宗商住地块均位于热门的碧湖板块,楼面起拍价直逼5000元/平方米。其中,2014P03地块被建发房地产集团有限公司以70100万元拿下,楼面地价5310元/平方米,溢价率9.97%,成为新的“地王”。

9月30日,市国土资源局举行年度第二次土地拍卖。尽管与上一次对比,本次土拍几乎没有任何悬念和高潮即告结束,两幅地块最终只以底价成交,但其中一地块的楼面地价也高达4500元/平方米。

市区两场土拍地价高企,11月19日漳州台商投资区举行的首场土拍也以高价拍出两幅商住地。其中2014P01地块由福建中骏置业有限公司竞得,楼面地价4792元/平方米。2014P02地块以总价50500万元纳入厦门特工开发有限公司囊中,楼面地价5069.3元/平方米,成为角美新晋单价地王。值得一提的是,中骏置业曾在2013年以平均楼面地价750元/平方米竞得角美地块。时隔仅一年多,此次拍下的地块楼面地价就涨了5倍多。业内由此纷纷预计角美房价破万指日可待。

从年度在漳“圈地”的房企来看,多为资金来源渠道较为丰富的国企,来自厦门的国企更是占据了相当大的比重。在市场行情不明朗的情况下,开发商在几场土拍活动上的表现多数显得理性而谨慎。整体上今年漳州的土地市场没有出现过火或爆冷的场面。

不过,不少业内人士认为,今年楼面地价创下新高、新“地王”出炉,除了对其所处区域的房价产生影响,也将在一定程度上拉升漳州整体房价。对于低迷许久的楼市而言,高企的地价无疑是一针“强心剂”,对后市将产生不可小觑的作用。

市区篇:

名企争霸好戏连连 楼市迈入“大咖时代”

因为大环境的低迷,2014的漳州楼市也没有高歌猛进。不过,虽然楼市销量不尽如人意,可是城市仍在发展,版图依旧在扩张。

回头一瞧,市区的几大板块在这一年依然带给我们不少惊喜:老城区凭借成熟的配套及稀缺的产品,王者风范当仁不让;城东板块出现了大牌房企强强联手的现象,碧湖更是出现了楼面地价5310元/平方米的新“地王”;地产大佬万科助力城西的发展;圆山板块则纳入了漳州四大经济增长极之一的高新技术产业开发区。一方面实力大盘占据主要市场份额,另一方面是地产大鳄争先拿地入驻。从集中凸显的两大效应不难看出,市区楼市已经正式迈入“大咖争霸”的时代。

中心城区:一直以来,老城区楼盘对消费者最大的吸引力就在于其核心的地理位置和优越的周边配套。这一年,中心城区在售的房源并不多,除了信和御龙天下二期踩着马年的尾巴,推出首期200余套房源外,欣隆盛世外滩、民兴北郡云鼎、丽园君悦、榕御等项目也推出了为数不多的产品。虽然今年来房地产市场出现了逆转,不过凭借着“卖一套少一套”的稀缺性,中心城区的房源依然是不少人的心头好。

城东板块:近几年,大漳州城市“东进”的脚步从未停歇。从曾经的农田瓦房,到如今的高楼林立,城东已经逐渐发展成为颇具现代都市感的新片区。这一年,无论是元老级的中骏蓝湾香郡、天利仁和,还是新进的国贸润园、一品江山等项目,都因为房企的实力保证,取得了不错的成绩。

蓝田片区一直有“价格洼地”之称。目前,该区域主要聚集了福晟钱隆樽品、福晟钱隆公馆、中科蓝湾国际、惠祥香槟左岸、宏景花园等项目,由于市场的不稳定,以及周边配套尚待时间去完善,几大项目皆以低调顺推为主。不过,融信未来城等项目的进驻,则让蓝田板块增色不少。

如果说蓝田片区走的是“亲民风”,那么近两年日渐崛起的碧湖片区则是典型的“高端大气上档次”。作为漳州市政府近年来重点规划发展的区域之一,碧湖片区已经成功吸引了漳州碧湖万达广场、融信澜园、融都新界、尚东琴畔等项目布局其中。在今年市国土局两次土拍中,该区域更成功出让4幅新地块,吸引来建发、城投等实力房企到此安营扎寨。其中厦门建发集团以总价7.01亿元、楼面地价5310元/平方米竞得2014P03地块,成为“新地王”。余下3幅新地块均被漳州城投置业有限公司收入囊中。

城西板块:提及城西,不少人的目光都聚焦到同一个地方——漳州万科城。不可否认,2014年的城西,因为万科的进驻而人气倍增 。作为“国内房企的领军者”,万科这位楼市大佬带来了研发已久的精装产品;她让购房者认识了什么叫“十字单体”,也让我们知道,原来水管是可以铺在天花板上的;她的“神复式”叠院洋房,她的社区商业万科里,也都带来了惊喜。

同样位处城西的正得格林兰庭凭借其得天独厚的九龙江、圆山景观资源,花园洋房、景观公寓等丰富的户型,细腻而富于变化的建筑造型,完善的社区配套及相当高的性价比,俘获了不少购房者,取得了不错的销售业绩。

城北板块:作为一个后发崛起的区域,城北板块的认同度要低于市区其他区域,目前进驻的开发商屈指可数。今年,水仙都市宣告售罄,大唐世家二期进入尾盘销售,预计明年中旬推出三期新品。不久前,漳州夏商房地产有限公司以底价20350万元竞得2014P06地块(位于规划益华路以东、规划益民路以北,在益民花园东面、荣成四季商业广场北面),楼面地价2309.46元/平方米,成为又一个进驻城北的开发商。

高新区板块:一直以来,圆山新区的发展都是停留在规划中。不久前,漳州高新区党工委、管委会正式挂牌成立,扩区后的漳州高新区范围包括圆山新城、南靖县靖城镇、芗城区天宝镇等区域。作为高新区主要区域,圆山新城由此一跃成为与芗城、龙文并肩的主城区。

就目前而言,高新区拥有着大面积尚未开发的土地。去年,漳州欣隆盛世房地产开发有限公司成功竞得圆山新城首个居住地块2013G04,成为第一个吃螃蟹的人。地处该区域的佰翔圆山酒店已经开门迎客。作为漳州生态都市核心体现区,这一片区将是漳州极具潜力的宜居板块,投资价值不言而喻。

县域篇:

外来房企频频“驾到” 县域楼市进入快车道

近年来,随着城镇化概念的提出,熟悉房地产游戏规则的地产大鳄也迅速地做出了战略调整,纷纷进驻县域“跑马圈地”。受到全国楼市整体下行的影响,2014年的县域楼市虽不及2013年来得火热,却也颇得人心。漳州台商投资区、漳州开发区、漳浦等几大板块,更是凭借着各自的优势,在众多板块中脱颖而出,成为县域楼市的佼佼者。

这一年来,除了原有的万达、万益、福晟、中骏、建发、明发等品牌房企继续发光发热外,碧桂园、厦门联创世纪、中联集团、厦门特工等房企也加入了这场“圈地运动”。可以说,县域楼市已经正式进入发展的快车道。

在厦漳同城化的背景下,漳州台商投资区凭借区位优势成为大盘争先进驻的潜力板块,成功吸引了万达、万益、建发、中骏等品牌开发商的集体入驻。此外,还有富雅国际、龙泉御墅、汇金置地广场等本土房企开发的项目助阵。从小市场到大市场,从城市综合体的落地开花到品质楼盘的拔地而起,在楼市整体不甚乐观的当下,漳州台商投资区楼市依然交出了一份不错的成绩单。值得一提的是,在11月19日漳州台商投资区年度首场土拍中,中骏置业“梅开二度”,再次竞得新地块,准备继续“大干一番”;厦门特工开发有限公司则以楼面地价5069.3元/平方米竞得2014P02地块,成为角美新晋单价地王,种种迹象表明,这里的发展前景非同一般。

旧城改造,彻底改变了漳浦整个楼市格局。目前,漳浦在售楼盘多达20几个,已经形成相对独立的市场。而3月份“中国地产10强”碧桂园的进驻,更让漳浦楼市成为众人瞩目的焦点。这个房企巨无霸不仅给漳浦带来了全新的精装产品房,还将打造集休闲、娱乐、餐饮等多样商业配套于一体的U-Life主题商业街。其独特的样板展示区让市民抢先目睹了未来的幸福家园。此外,漳浦福晟钱隆首府、府前唐街、美伦清华园也在今年有不俗的表现。

建发美一城的开业,让龙海彻底结束了传统沿街店面的时代。新型的城市综合体商业配套,正式开启了龙海人民丰富多元的消费时代。中联·锦江御景作为今年的新面孔,更带来了符合龙海人生活需求的滨江美宅,进一步提升了龙海楼市的整体品质。

以海景闻名的漳州开发区凭借日渐完善的交通路网、价格洼地的绝对优势,成功地吸引了招商、永鸿、融信、大唐、首开等知名开发商的进驻。即将动工的厦漳城际轨道R3线以及规划中的厦漳海底隧道项目,更在一定程度上促进了区域的转型升级。除了招商·卡达凯斯、君悦·黄金海岸、永鸿·厦门湾南岸等热销盘外,融信观山海、福泰海湾新城、广隆海尚首府、和信山语海等项目也都加入戮战。

当然了,与红得发紫的2013年相比,2014年的县域楼市自然因为大环境的影响成交量有所下降。不过,随着城镇化建设的不断进展、县域配套的不断完善、交通路网的日渐顺畅,再加上实力房企的带动,2015年的县域楼市,依然值得看好。

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很快会又涨上去,,未来几万一平方。。。。漳州是慢城市。会优势较快大走追上厦门泉州,,,更好的发展。。。人民币也越来越贬值,,一平方几万也供优惠,,漳州蓝田好地方,聚财的区域。。(文章)

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