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房屋仅有租赁合同是不够的 同时具备租赁备案合同维权更有力

2011-11-07 09:34:06 来源:漳州房产在线(原漳州房产网) 阅读:4159次

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“要维权,签租赁合同不就能够了吗,何必还要再去备案?”“备案过的租赁合同和没有备案的租赁合同,它们的法律效能终究有何不同?”

10月起施行的《一线城市寓居房屋租赁管理方法》对租赁备案制度的强化,惹起了众多房东、租客的关注,新《方法》关于租客享用的优先购置权、续租权、优先承租权都作了明白规则。

关于上述疑问,上海联业律师事务所律师王展表示,没有备案的租赁合同同样具有法律效能,但不能对立好心的第三人。在此状况下,租客的优先购置权以及优先承租权均难以保证。同时,租赁合同的备案,对房东方保证本人的合法权益也更有利。

承租房屋被卖给第三人

租客主张优先购置权遇挫

签了房屋租赁合同,租赁买卖双方当事人的合法权益就一定能完整得到维护么?一定。

小李就遇到了这样一件维权受限的烦恼事。

他和房东周先生签了2年的租赁合同。由于小区质量、户型以及装修状况都不错,更重要的是,小区靠近他上班地点,平常走路10分钟就能到公司,因而小李住得十分惬意。

哪知,在租期停止到将近一半时,某天,他接到房东电话。对方表示已把小李所租住的房屋出卖,买家正在办理贷款审批手续,并讯问小李能否愿意提早解除租赁合同。本人住得好好的,房东忽然来磋商退租的问题,更重要的是没有通知本人就把房子卖了,这让小李十分郁闷。由于早晓得房东愿意出卖该屋,他也有意买下这套质量不错的住房。

于是,小李请求房东解除与买家的买卖合同,并以相同售价把房子卖给本人。但思索到解约要损失一大笔违约金,房东回绝了小李的请求。小李一气之下,把房东和买家同时告上法庭,请求解除他们的买卖合同,主张本人作为租客的优先购置权。

但是,最终的宣判结果却让本以为稳操胜券的小李诧异不已。法庭审理意见以为,小李和房东周先生固然签署租赁合同,但因没有到相关部门注销备案,因而无法认定合同的真实性。案件中的买家为好心的第三人,在购置此房之前并不晓得有租约存在。因而这个好心的第三方没有过错,他有权依照相关法律及其签署的二手房买卖买卖合同,继续完成房屋产权转移以及过户等买卖流程。也就是说,小李的优先购置权由于租赁合同不曾备案而不成立。

败诉的小李这才晓得,原来要维护本人的权益,光靠签租赁合同还不够,把合同注销备案才算是做足了准备。

补漏租客维权之路

备案合同法律效能更高

与之前的《上海市寓居房屋租赁管理施行方法》相比,2011年10月1日起实施的《上海市寓居房屋租赁管理方法》明显增强了对租客权益的维护,关于租客享用的优先购置权、续租权、优先承租权都作了明白规则。不过,从上述小李的案例来看,假如租赁合同没有到相关部门备案,一旦买卖双方发作纠葛,租客要维权也不容易。

注销备案同样维护出租方 房东方勿因小失大

“有些房东以为,租赁合同备案只维护租客不维护出租方,这种观念是错误的。作为一个维权根据,备案合同自身关于签约双方的维护作用是相同的。把关于租客的维护反向推理就能晓得,备案对维护房东利益而言也能起到积极的作用。”信义房屋剖析师朱平平说。

此外,注销备案流程自身关于房东平安出租是一个很大的保证。关于房东而言,找到一个省心的租客常常比租金上下自身更值得关注。通常,房东与租客签租赁合同时,很难确认租客身份证件的有效性和真实性。“以往市场上呈现过这样的案例:租客严重损坏或者是窃取了出租房内属于房东的财物,又或者是拖欠了房东大半年的租金逃了。当房东要追查时却基本找不到租客,由于租客的身份证信息是假的。但假如签租赁合同之后再去经过备案一关,注销机关会查验租赁合同、房产证以及租赁买卖当事人身份证等资料的真实性,也就防止了房东找不到人的为难。”

那么,租赁合同备案与否对租客而言到底有何不同?没有备案的合同具有法律效能吗?

上海联业律师事务所律师王展表示,房东和租客签署的合法租赁合同,即使没有备案,同样具有法律效能,可以维护双方当事人的合法权益。但是这种维护是有一定限制的。由于合同没有注销备案,即没有公示,因而不能对立好心的第三人。基于这一点,当房东没有事前通知租客以肯定其放弃优先购置权,便把房屋出卖给其别人时,租客不能主张本人的优先购置权,无权阻止房屋买卖过户。

反之,假如租赁合同曾经备案,而房东没有通知租客把房屋出卖给别人,即使曾经签署了房屋买卖合同,租客仍可主张本人的优先购置权,请求二手房买卖双方解除合同。房屋买卖不能再继续执行产权过户等流程。在事前不知房屋有租约的状况下,买家有权对房东追查违约义务,但不能损伤租客的优先购置权。这一点,同样顺应于优先承租权。

此外,王展律师还透露,市场中存在这样一种现象:房东和租客甲签署了租赁合同后,遇到了能出更高租金价位的租客乙,并同样与乙签署了租赁合同。在两份合同同等条件下,一旦三方发作纠葛诉诸法律,那么优先遭到维护的是经过注销备案后的租赁合同,此时与签约次第无关。也就是说,即使租客甲先于乙和房东签署了租赁合同,假如甲合同没有备案,而无过错乙方签署的合同备案了,那么甲合同的效能要低于乙合同,甲的合法权益很难得到维护。

为此,业内人士倡议,为了更充沛、更有力地保证本身的合法权益,租客应当努力压服房东配合注销备案。

据了解,目前,不少房东对租赁合同注销备案仍有所抗拒,主要有两方面的缘由。一是担忧备案给日后卖房带来费事,二是不愿交纳相关的租赁税。

关于第一种顾忌,业内人士剖析,租客主张优先购置权关于房东卖房过程非但没有障碍,反而是多了一个潜在买家,并不是什么坏事。优先购置权是树立在同样售价的条件下,房东不用担忧租客压价买房。值得留意的是,假如租客表示放弃优先购置权,房东应让其提供一张放弃优先购置权的承诺书,不要单凭口头承诺,以免日后发作纠葛。

第二种缘由,也是招致多数房东抵触备案的主要缘由。目前对个人一切的寓居用房出租,按租金收入的5%综合征收率征收税款。对房屋转租或再转租的租金收入,则按租金收入的2.5%综合征收率征收税款。也就是说,关于月租金3000元的租赁买卖而言,房东每月需交纳150的综合租赁税。

对此,业内人士表示,目前施行的《上海市寓居房屋租赁管理方法》第三十二条,对租赁当事人未按规则注销备案肯定了处置意见:租赁当事人未在期限内办理租赁合同注销备案手续的,由区、县房屋行政管理部门责令限期矫正;逾期不矫正的,对个人处以1000元以下罚款,对单位处以1000元以上1万元以下罚款。与其违规受罚,出租方还不如配合备案主动缴税,给本人的维权之路加一道保险。

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