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总结:二手房买卖的19大经验

2011-03-07 08:49:47 来源:漳州房产在线(原漳州房产网) 阅读:1474次

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 1、货比三家。这个我就不用多说了,现在的中介像是雨后春笋一样冒了出来,足以说明二手房的交易是多么的繁荣,他们之间也在互相打探价格然后调整自己定价,但是每个业务员的胃口肯定是不一样的,差价也就可能不一样,即使是同一家公司,不同的店对于相同小区的类似房屋定价也至少会相差几千元以上。所以多看多聊多了解没有错。

  2、集思广益。千万不要吝啬自己的朋友和同事们的意见,千万不要想给大家一个惊喜,以为自己就是英雄不声不响就买了房。对于购买房屋中的很多教训无需再赘述,无论是初步看房还是坐下来谈判,多一个朋友就多一分气势,你谈判起来也就有了底气,更主要的是你面对对方的时候说话语气就不那么急促,这就是气势,能把对方镇住。另外对于房子的缺陷和价格大家七嘴八舌地交流也能让对方心慌。众人拾柴火焰高这话绝对不会错,一个人的话可能会忽略很多问题。

  3、揣摩心理。如果初步看房比较满意后他们一般都会邀请你去店里商量,这就是对你攻坚战的开始,所以千万要记住不能有任何喜怒哀乐的表现,最好的表现就是多听多问多说闲话,尽量把房子的情况都了解完全清楚。预防有的业务员为了分块攻破防线把你拉出去进行一番游说,让你在飘飘然中不知不觉就认同了他们的观点。我就遇见了这种情况,业务员将成员分开展开柔情战术对你进行连续攻击,包括但不限于用眼泪和语重心长以及拉出辛酸的经历引起你的同情(比如说你是农村人她也说自己农村来的)。

  4、挑拨离间。可以把自己在其他中介公司听来的废话复述一下,对于某些问题可以不懂装懂地询问一番,这样能从不同的角度来掌握整个房屋买卖的真实情况。中介公司说的话不能说是全假话,但是要注意他们说的话可能是目标明确地对准你。所以不能排除他们在进行描述时断章取义,而且有时候业务员会从谈话中暴露出很多信息,这些信息对于你把握整个战局很重要。

  5、勤于动笔。想到要问要注意的问题都记录下来,坐下来的时候针对条款一条条进行落实。如果不进行如此细致工作的话有的东西有可能会让你顾此失彼,比如说房屋的产权是否完整,房屋的权利是否具有瑕疵,房屋是否还有欠款未还,房屋本身是否正在出租给别人(民法上有“买卖不破租赁”的理论,也就是说房屋转让了但你也不是能够立即赶人家走的),是否能够对房屋进行高评估,操作的过程是否需要另外加钱等等。

  6、大胆砍价。任何一个中介公司都号称自己最好,从来不吃差价,但是恰好任何一个公司都吃差价,甚至有的一套房子能吃到8万左右,我认为最少的也吃了2万左右,这不用听他们的更不要相信论坛里聊天室里某些“卧底”人士的忽悠,在挂牌的价格上你可以根据房屋的情况进行砍价,使劲地砍不要有所顾忌,因为你砍低了可以往上加但是如果你砍得很保守,你再砍的话就显得没有风度了。你是上帝砍低了没有关系的。

  7、空口无凭。你进了中介公司的门就知道什么叫做巧舌如簧了,许诺和描述让你觉得整个天空都是蔚蓝的,让你觉得整个世界就是和谐的,让你觉得整个人类就是善良的,让你觉得业务员带你看房就是额外的工作。记住:北京的天空不蔚蓝,社会不和谐,人心有黑暗,带你看房是本职工作。任何他们的语言涉及到房屋的实质性内容都要求他们写下来并且要签字盖章,否则等你把定金交了以后你就知道什么叫“叫天天不应、叫地地不灵”了,从爷爷到孙子的感觉够你好受的,上火起豆豆在所难免。

  8、切忌冲动。程序性的东西说完了现在就到了真刀真枪火拼的时候了,这阶段是希望的曙光也可能是危险的开始。因为这个阶段就可能要你交纳定金了,各个公司的定金数额不大一样,不过基本都是5000到10000之间。注意这是用到法律最多的地方,也是法律术语让大家心惊胆战的地方,也是中介公司暗藏礁石最多的地方,说不准就让你阴沟翻船了。所以拿到人家给你的书面材料,尤其是需要你签字的材料,如果不想引起太多麻烦的话,最好最好是拿回去好好研究研究,或者冷静地思考思考。这个时候切忌冲动,要知道他们是阅人无数,你却是第一次面对这么多东西。

  9、咬文嚼字。革命不是请客吃饭,买房更不是奉送人情。在法律上失之毫厘、谬以千里乃至一字千金的情况就太多了,首先你会接触到的术语就是“定金”,注意此“定金”和“订金”完全不是一个含义,前者是合同法上的概念,如果收钱方违约的话是需要双倍返还的,如果交钱方违约的话则是无权要求返还;而后者只是起到锁定作用,无论哪方违约都是原价返还。有的中介公司为了能够避免责任,可能会选用“订金”来忽悠你,反正先收了钱再说,能拖就拖不能拖大不了就退钱拉倒。但实际中因为对方采取的是格式合同,而且利用自己的信息优势,多数采用“定金”,只要你一不留神你就血本无归。

  10、“表”里如一。这一招就比较利害了,如果不注意又被人家蒙骗了,到时候让你哑巴吃黄连有苦说不出。我记得我说过了让你交定金/订金的时候会给你提供一张“四不像”表,大家挣开眼睛看好了这张表的头尾,当时要我交定金时给我的材料上表头是“代售房屋交钱证明书”,但是他们在隐蔽的地方盖的章却是“某某公司合同专用章”,里面的内容全都是“定金”、“违约”、“房价”、“代理费”之类的实质性内容,满以为当时只是交钱把房子定下来找时间去看,殊不知你已经掉进了万丈深渊,这其实就是合同是协议啊!到时候你在上面签下的字让你有吃不尽的痛。比如说房价本来只是你们之间暂时聊的数,具体的数额还要等与房东当面谈下来再定,可惜当时你太相信他们了,听他一忽悠就把房价给约定上去了,到时候你还想再砍价??没门!!

  11、一事一议。只有菩萨能够容天下事,对于合同之类的事情最好是一件事情签署一个小协议没,当然如果你法律功夫了得也可以都约定在一个合同上面,否则权兜在一起的话只要有小差错你就麻烦大了。比如说先交的据说是“锁定房屋不让其他人再看”的定金,你就要先问这钱的性质,交给谁,违约谁支付等问题,他们说的还不算,最好是写下来。代理费用的问题最好也签署一个单独的合同,别跟其他合同参杂在一起。以及到最后的“大定金”,一般都是总房价的十分之一,这个你要明确这钱是交给谁的,违约后谁来进行赔偿等问题,我知道的某家中介公司会先把这“大定金”中的代理费给扣掉。到后来缴纳全部首付款时候的三方合同更是需要深厚的功力才能让你的权力免受侵害了。

  12、力争透明。上周北京六套刚播出“某大恒基”某店骗某位先生的莫须有的多项费用,这里就给大家补补课。购买二手房过程中需要缴纳的费用一般就是这些(具体数额我就不去查了,反正都是交给国家的,他们操作不了):契税1.5%,印花税0.5%,营业税5.4%(针对产权不满5年的房屋),出土出让金10%(针对经济适用房转为商品房出售的情况),另外房本工本费好像5元,银行贷款律师费若干(注意,这个费用你可以拒绝,不是必需的)。除了以上费用外,什么鸟过户费、手续费、贷款费都是扯淡,一律拒绝或者谈判的时候全部包括在代理费中,否则你的口袋就成了人家的摇钱树了。具体操作办法大家就知道怎么去做了,那就是在代理合同中约定全部包干。

  13、行使权力。注意了行使你的权力既是维护你的利益,也是在为你保存大量的证据。你在缴纳定金前最好先问好比如说能不能交钱以后就可以看中介与卖方签订的代理合同(这招特别狠,我当时就是利用这个把已经交的钱从虎口中拔出牙来的),这上面我有幸看见了上面有卖方的最低价以及对外宣传价,哈,你要是拿到这个东西你就太神了,不过可能不是很现实,因为他们就无法吃差价了。这个代理合同上我还看见了中介签署的代理费用是房价的2.5%,也就是说双方都吃代理费,加上中间的差价你算算狠不狠?另外我经历了中介收了钱只给你收据的情况,这样的话你要是行使权利就很困难了,所以说交钱之前最好是问好了给不给发票,不给的话你就作起身状,哈哈他们肯定马上给你开发票了。

  14、寸土必争。说实在的,以上的这些都不是断开的,为什么说中介就像是战车把你卷进去以后就很难退出来了?就是因为环环相扣,我可以很肯定地说每交一笔钱把所有的情况都给约定清楚后能让你进退自如。我曾经遇到过中介业务员死活不同意添加东西,还扬言说公司的律师都不同意、每份合同都有编号等鬼理由来忽悠你,其实最好的办法就是起身离开,他们真有把握帮你搞定房子的话肯定会把上把你叫回来,或者过一些时候给你打电话,因此签署每个你的名字之前,掂量掂量手中的笔和兜里的钱吧,任何一个涉及到纠纷的地方都寸土必争,否则吃亏的还就是你。为了避免被卷入了无法逃身,还是采用冷静的办法最好,那就是把公司的全部合同都要来,拿回去请懂行的人好好分析分析。

  15、给个期限。如果不想让自己整天陷入催促的麻烦,最好是在每个涉及权利义务的事项后面都加一个期限,当然光规定权利义务也不是聪明的做法,还有就是加上相应的处罚措施,一般而言违约的都是对方,所以如果对方是真心实意光明正大的话肯定会谈判一番许诺下来,否则你就在心里打个小问号。比如说办理系列手续的时间最好算好账,另外最主要的是房东最迟什么时候能够搬出去,别到时候自己掏了钱买房还要再掏钱租房等房东搬出去,尤其是业务员口中透露出来的诸如“房东正在寻找下家”之类的话更要引起注意。另外我还从业务员的口中套出了代理合同有独家代理以及一般代理合同的区别,如果是独家代理的话这房子可能就能短期搬出去。这个也不确定,最好的办法就是订期限。

  16、躬身亲为。过户这个环节千万千万记住,除非是家里发生大火级别以上的灾难,否则要与其他两方去房管局过户。别万事俱备了却只欠东风,前功尽弃让你鸡飞蛋打很不划算,也不是说鄙视中介公司的素质,这是一个诚信危机很严重的年代,谁也保不准业务员会在上面做点手脚,甚至贪图点小便宜把房本给转给别人了,要知道咱们中国的不动产都是以房产机关的过户为最终标准,也就是说谁的名字在房产上谁就是主人,法律不会同情你的,也不会同情眼泪。最近报纸上不是说了么,某个保姆的老公把东家的房本都偷出去企图放在中介卖。

  17、心软遭骗。可能多数人和我的心理一样,口上说讨厌那些坑人的中介,但实际上还是挺理解他们的,尤其是冬天就来了,虽然说是人家的本职工作,但风里来雨里去陪看房子也挺辛苦的。可是如果你因此而放松警惕相信他们的话那你就惨了。某中介女业务员跟我一直联系,接触多了我也就基本上把重心放在她那里了,认为她挺不错的,所以也就没有去其他地方看房。上周六他推荐我去看一处和谐家园的房子,据说是128平才57万,我当时算了一下性价比还是不错的,只是阳台在卧室而不是在客厅有点别扭。看了之后她就一直催我交定金,我没有答应。过了几天我偶然去旁边一个中介聊天中提到户型,人家说不对啊,110平的才是阳台放卧室阿,128的阳台就在客厅阿,为了证实人家当场就让我去看了,果然就是那样,我当场就下了结论:千万别想着跟中介作朋友,只有永恒的利益没有永远的朋友。

  18、谨防陷阱。有的陷阱可能马上就能判断,有的陷阱则需要旁敲侧击才显出原形。所以说如果看中中介推荐的房子后不要着急承诺,冷静下来再去调查调查,我认为如果很满意的房子一般人是不会卖的,除非是投资的房子,否则只能说明这个房子是由某些缺陷的。另一个好办法就是去其他中介把这个房子炫耀一下,那好,某些有用的信息就出来了。比如说某中介给我推荐龙锦苑一区的房子,130平才55万,半夜三更给我打电话,当场我把感动得要死也激动得半宿没睡好。后来才知道旁边就是一个高压电大变电所,不但辐射很严重,而且打雷之类的挺危险的。另外还提醒大家,龙跃一的房子好像塌陷过,地基有问题,最好也别买。

  19、欲擒故纵。当前的房价已经高到让人麻木的阶段,所以出售与否,出售的速度快慢与否其实也都不那么重要了。再加上二手房市场其实也跟着一手房市场非理性上涨,几乎已经达到了有价无市的层次,另外冬天是理所当然的淡季,因此千万不要被雨后春笋般冒出来的中介机构给蒙骗了,大周末的进去根本就没有几个人,报纸上那些乱七八糟的增长数据也都不值得相信,现在官商勾结,倒霉的还是老百姓,大家想想,连国家统计局都出了“幸福指数”这种垃圾指标,你还能相信谁?因此具体到一套待价而沽的二手房,能够今天看完明天就付钱的实在太少了,价格已经到了这个要杀人的程度,用于投资的几乎没有了,可以大胆预测几乎全都是用于自住,而且大胆预测买二手房的人都不是那么有钱。所以说即使看中交了定金,能够拿回来就拿回来,忍痛割爱也要折腾一次,然后等着他们给你打电话,主动权又一次回到你的手中。你越着急买下,他们就越掌握了你的心理,不但吊足你的胃口,而且掏尽你的口袋。

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